La location meublée est devenue une option prisée tant pour les propriétaires que pour les locataires. Offrant une solution clé en main, elle présente des avantages uniques à explorer. Dans cet article, nous explorerons ce qu’implique la location meublée, parfait pour prendre des décisions éclairées lors de votre prochaine transaction immobilière.
Qu’est-ce que la location meublée ?
La location meublée désigne la mise en location d’un logement équipé de tous les meubles nécessaires pour assurer une vie quotidienne confortable au locataire. Elle est soumise à la réglementation de la loi ALUR, qui en fournit une définition spécifique : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Les meubles obligatoires
La loi ALUR établit une liste précise des meubles et équipements obligatoires dans une location meublée, comprenant :
- Une literie complète, incluant couette ou couverture.
- Des dispositifs d’occultation pour les fenêtres.
- Des plaques de cuisson.
- Un four ou un micro-ondes.
- Un réfrigérateur et un congélateur.
- La vaisselle nécessaire, avec quelques ustensiles de cuisine.
- Une table et des chaises.
- Des étagères de rangement.
- Un ou plusieurs luminaires.
- Du matériel d’entretien ménager.
Les différents types de bail
Dans cet article, nous n’aborderons pas la location meublée saisonnière. Il existe deux types de baux : le bail classique et le bail mobilité.
| Le bail classique | Le bail mobilité | |
| Utilisation du logement | Le locataire en fait sa résidence principale | Le locataire en fait sa résidence principale ou résidence secondaire |
| Type de locataire | Toute personne | Le locataire doit être : – En formation professionnelle – En études supérieures En contrat d’apprentissage – En stage – En engagement volontaire dans le cadre d’un service civique – En mutation professionnelle – En mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle |
| Durée du bail | Minimum : 1 an sauf si le locataire est étudiant, le minimum est de 9 mois | Minimum : 1 mois Maximum 10 mois |
| Dépôt de garantie | Maximum : 2 mois de loyer (hors charges) | Interdit |
| Fin du bail (locataire) | – A tout moment – Congé à donner avec un délai de préavis d’un mois | – A tout moment – Congé à donner avec un délai de préavis d’un mois |
| Fin du bail (propriétaire) | – À l’échéance du bail et pour 1 des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux). – Congé à donner avec un délai de préavis d’au moins 3 mois. | – À l’échéance du bail. – Pas de congé à donner ni de délai de préavis à respecter |
Les avantages et les inconvénients
La location meublée offre des avantages mais comporte également des inconvénients pour les propriétaires.
Les avantages de la location meublée
Tout d’abord, la location meublée permet de fixer un loyer supérieur à celui d’une location vide en raison des prestations supplémentaires fournies. Le locataire emménage dans un logement déjà équipé, n’ayant besoin que de ses effets personnels. De plus, dans les zones tendues, les plafonds de loyer pour les logements meublés sont plus élevés que pour les locations vides.
Ensuite, dans certaines villes où les logements meublés sont encore rares, cela peut générer une plus-value sur le marché. C’est pourquoi nous conseillons à tous les propriétaires de réaliser une étude de marché avant de se décider pour la location meublée.
Enfin, le bail meublé offre une flexibilité nettement supérieure, avec une durée d’un an renouvelable, ce qui limite le risque d’impayés de loyer prolongés.
Les inconvénients de la location meublée
Premièrement, la durée du contrat est plus courte, ce qui entraîne une rotation locative plus fréquente. Cela offre au bailleur une plus grande flexibilité. Parallèlement, le risque de vacance est également plus élevé, sauf dans les zones où la demande locative est très forte.
Enfin, l’entretien et le renouvellement du mobilier et des équipements du logement représentent un coût supplémentaire pour le propriétaire. De plus, l’investissement initial est plus élevé en raison des achats nécessaires.
Quelle fiscalité pour une location meublée ?
Il existe deux régimes fiscaux pour la location meublée : le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Ce régime est réservé aux propriétaires bailleurs de biens meublés dont les revenus locatifs n’excèdent pas 77 700€ par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ces revenus locatifs, ce qui signifie que le calcul de l’impôt sur le revenu au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) se fait sur la moitié des revenus générés par le bien meublé en location.
Si vos revenus locatifs dépassent le seuil annuel, vous serez automatiquement soumis au régime réel. Toutefois, même si vous ne dépassez pas ce seuil, vous avez la possibilité de choisir le régime réel.
Le régime réel
Ce régime comporte deux statuts distincts :
- Le loueur en meublé professionnel (LMP).
- Le loueur meublé non professionnel (LMNP).
Il est important de noter que vous ne choisissez pas entre ces deux statuts. Si vous remplissez les deux conditions suivantes, vous êtes automatiquement considéré comme LMP :
- Vos recettes sont supérieures à 23 000 euros par an.
- Ces recettes doivent dépasser le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
En revanche, si vous remplissez les deux conditions suivantes, vous êtes considéré comme LMNP :
- Vous ne dépassez pas un certain seuil de revenus locatifs annuels.
- Vous n’êtes pas inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.
Conclusion
En conclusion, la location meublée offre aux propriétaires une opportunité intéressante, mais elle comporte également des aspects à prendre en considération. En effet, ce type de location permet généralement de fixer un loyer plus élevé, surtout dans les zones tendues du marché immobilier. De plus, les différents régimes fiscaux, tels que le micro-BIC et le régime réel, offrent des avantages fiscaux adaptés aux différentes situations des propriétaires. Toutefois, il est essentiel de peser les avantages et les inconvénients de la location meublée, notamment en termes de gestion locative, de rotation des locataires et d’entretien du mobilier. Une étude approfondie du marché ainsi qu’une analyse des obligations fiscales sont recommandées avant de prendre une décision. En comprenant les tenants et les aboutissants de la location meublée et en choisissant le régime fiscal approprié, les propriétaires peuvent maximiser les bénéfices de leurs investissements immobiliers tout en minimisant les risques.
